Lãi suất cho vay mua nhà

(ST-2015) Giữ nguyên lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở

Năm 2015, lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở theo gói 30.000 tỷ đồng vẫn ở mức 5%.

Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Quyết định 2788 thay thế Quyết định 21 về mức lãi suất cho khoản vay hỗ trợ nhà ở năm 2015, trong đó giữ lãi suất ở mức tương đương năm nay.

Trước đó, gói cho vay hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được khởi động từ tháng 6/2013 với lãi suất ban đầu 6% một năm, nhằm tháo gỡ khó khăn cho ngành xây dựng - bất động sản. Tuy nhiên, sau hơn một năm triển khai, giải ngân vẫn diễn ra ì ạch. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho hay tính đến ngày 15/10, các ngân hàng mới giải ngân theo chương trình 3.576 tỷ đồng, đạt tỷ lệ 12%. Điều này khiến Chính phủ quyết định nới điều kiện cho vay hỗ trợ.

Từ 21/8, các hộ gia đình, cá nhân được vay ưu đãi gói hỗ trợ nhà ở tối đa là 15 năm thay vì 10 năm như quy định cũ. Đối tượng mua nhà cũng được mở rộng. Theo đó, các cá nhân thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở, khi mua nhà thương mại (kể cả nhà và đất) có tổng giá trị hợp đồng mua bán không vượt quá 1,05 tỷ đồng sẽ được vay. Người dân tại đô thị đã có đất nhưng chưa có nhà cũng được vay vốn ưu đãi để xây mới hoặc cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình...

Văn bản của Chính phủ cũng cũng bổ sung một số ngân hàng thương mại cổ phần do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định được tham gia cho vay hỗ trợ nhà ở.

                                                                             (Nguồn: Phương Linh - http://kinhdoanh.vnexpress.net/)

(ST-2014) Bất động sản 2015 đặt cược vào đòn bẩy chính sách

Lần đầu tiên sau 7 năm khủng hoảng (tính từ năm 2008), bất động sản mới lại đón nhận hàng loạt tin hỗ trợ thị trường từ các bộ luật, nghị định mới. Theo các chuyên gia, năm 2015 có thể là giai đoạn địa ốc kỳ vọng vào đòn bẩy chính sách.

Tổng giám đốc Công ty Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam đánh giá, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực trong năm 2015 hứa hẹn mang lại nhiều điểm tích cực hỗ trợ thị trường. Một trong số đó là quy định rõ các điều khoản chặt chẽ đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai. 

Ông Nam phân tích, bộ luật mới quy định chủ đầu tư chỉ được kinh doanh dự án hình thành trong tương lai nếu thỏa mãn những điều kiện khắt khe hơn trước đây. Chẳng hạn như phải có quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Bên cạnh việc xây xong móng mới được bán, luật quy định thêm trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về giao dịch này. Muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh. Thậm chí là trước khi bán hoặc cho thuê, ngân hàng thương mại có đủ năng lực phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Theo ông Nam, các quy định mới sẽ giúp thị trường tăng trưởng tốt vì góp phần bảo vệ người mua nhà một cách thiết thực, tránh tình trạng lộn xộn lừa đảo, chiếm dụng vốn. Sự bảo lãnh của ngân hàng cũng được quy định trong luật là điều hoàn toàn mới mẻ và tạo thêm tính minh bạch, công bằng cho thị trường. "Các yếu tố này sẽ là điểm sáng tích cực giúp người dân an tâm khi mua bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn", chuyên gia này nhận xét.

Theo các chuyên gia, sự hỗ trợ tích cực từ hàng loạt các chính sách mới sắp có hiệu lực vào năm 2015 sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn và vướng mắc tâm lý cho thị trường bất động sản. Ảnh: Vũ Lê

Trong khi đó, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản CPR, Trần Thị cẩm Tú nhận định việc Luật Nhà ở sửa đổi cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ tạo ra bước ngoặc lớn cho thị trường năm tới. Nó mang lại hiệu ứng tâm lý mạnh mẽ ngay từ quý IV/2014 mặc dù đến tháng 7/2015 chính sách này mới có hiệu lực. Chính sách tiến bộ này hứa hẹn sẽ hỗ trợ thị trường tiêu thụ một lượng lớn sản phẩm tồn kho của phân khúc nhà cao cấp và cởi bỏ rào cản tâm lý của chủ đầu tư cũng như khách hàng.

Quan điểm của bà Tú, việc nới lỏng chính sách cho vay bất động sản và đặc biệt là gói 30.000 tỷ cho các dự án thương mại cũng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản tiếp tục khởi sắc vào năm tới. Cơ hội sở hữu nhà với lãi suất thấp, ổn định trong thời gian trung và dài hạn được xem như bà đỡ cho nhóm khách hàng có khả năng tài chính hạn chế. Mặt khác, gói 30.000 tỷ đồng là nút thắt quan trọng, cởi bỏ tâm lý đối với những người không thuộc diện ưu đãi này. "Họ sẽ dứt bỏ tâm lý chờ đợi gói hỗ trợ và chuyển sang các mục tiêu mới thiết thực hơn, động thái này xem như kích cầu gián tiếp cho toàn thị trường", bà Tú nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Lê Hoàng Châu cho rằng hàng loạt chính sách đồng bộ hỗ trợ thị trường địa ốc được ban hành trong năm 2014 và có hiệu lực trong 6-7 tháng tới chính là cú hích mạnh mẽ cho ngành này trong năm 2015.

Ông Châu phân tích, có 5 điểm nhấn chính sách quan trọng hỗ trợ thị trường năm 2015. Một là gia hạn hiệu lực điều kiện và thủ tục chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc dịch vụ, cho phép cơ cấu căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ từ ngày 8/3/2013 đến ngày 31/12/2015.

Hai là NHNN cho phép Ngân hàng thương mại được sử dụng 60% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Ba là thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép Việt kiều được mua và sở hữu nhà như người trong nước, cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà trong các dự án nhà ở thương mại.

Bốn là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng các dự án bất động sản đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, giao dịch bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch.

Năm là Luật Đầu tư (sửa đổi) quy định nhà đầu tư được quyền sản xuất, kinh doanh những ngành nghề pháp luật không cấm, quy định nhà đầu tư được quyền tự do chuyển nhượng dự án, quy định mức ký quỹ các dự án có sử dụng đất từ 1% - 3% vốn đầu tư.

Theo ông Châu, sau 7 năm bất động sản khủng hoảng, những quy định mới theo chiều hướng ngày càng khách quan, tiến bộ và hợp lý này có thể giúp làm tăng niềm tin và động lực vào sự hồi phục của thị trường địa ốc. "Điều còn khiến nhà đầu tư quan ngại và lo lắng nhất thời điểm này là tiền sử dụng đất chưa hợp lý. Hiệp hội sẽ tiếp tục kiến nghị lên các cấp có thẩm quyền để tháo gỡ", Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Trong khi đó, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ dự báo tác động của các chính sách pháp luật mới đến thị trường bất động sản đang hứa hẹn tạo nhiều ấn tượng tốt cho cục diện năm 2015. Từ Luật Kinh doanh bất động sản đến Luật Nhà ở mới sửa đổi và hàng loạt động thái nới van tín dụng, giảm lãi suất của ngân hàng đều ủng hộ thị trường địa ốc với một tầm nhìn xa, có ảnh hưởng sâu rộng, khách quan và công bằng hơn.

Tuy nhiên, ông Võ cũng khuyến cáo: "Đừng kỳ vọng các quy định pháp luật lập tức làm thị trường sôi sục. Cần một độ trễ nhất định để chính sách mới thực sự đi vào cuộc sống. Để các quy định này tác động tích cực đến toàn bộ thị trường thì phải chờ các Thông tư, hướng dẫn và thời gian để thẩm thấu".

(Nguồn: Vũ Lê - http://kinhdoanh.vnexpress.net/)

(ST-19/08/2014) Sốc với phí phạt trả nợ ngân hàng trước hạn

Vay ngân hàng 2,8 tỷ đồng, thời hạn gần 9 năm với lãi suất ưu đãi, sau 5 tháng chị Tuyền cần bán gấp căn nhà là tài sản thế chấp nên xin tất toán trước hạn. Ngân hàng thông báo phạt 248 triệu đồng.

Ngoài khoản phí trên, chị Tuyền ở TP HCM còn phải trả lại phần chênh lệch do ưu đãi lãi suất, tương đương gần 38 triệu đồng, nâng tổng số tiền cần phải thanh toán cho việc trả nợ trước hạn của chị lên gần 286 triệu đồng.

Phải trả lại tiền ưu đãi lãi suất, chị Tuyền không có ý kiến vì điều này đã được quy định rõ ràng trong hợp đồng. Nhưng chị thấy sốc vì khoản phí trả nợ trước hạn, hợp đồng quy định chung chung, không đưa ra công thức tính cụ thể. "Ngay trước lúc ký hợp đồng, tôi có thắc mắc về điều khoản này nhưng cán bộ tín dụng của ngân hàng không giải thích rõ ràng mà cứ bảo là sẽ tính theo quy định. Ở tư thế người đi vay tiền, tôi đành phải nhanh chóng ký vào hợp đồng", khách hàng này trần tình.

Khi vay, khách hàng nên đọc kỹ hợp đồng và thoả thuận các điều khoản.

Khi chị trả trước hạn cho khoản dư nợ gốc 2,777 tỷ đồng vào ngày 24/7 (tức khoảng 5 tháng sau ngày giải ngân), ngân hàng đã tính phí trả nợ trước hạn theo công thức: 40% x (lãi suất cho vay hiện tại-lãi suất huy động tiết kiệm tại ngày trả nợ) x số tiền trả nợ trước hạn x số ngày trả nợ trước hạn/360. Với công thức này, chị Tuyền phải trả hơn 248 triệu đồng, tương đương gần 9% dư nợ gốc.

"Tôi đã yêu cầu ngân hàng cung cấp văn bản về cách tính phí trả nợ trước hạn trên, nhưng họ từ chối với lý do đây là công văn nội bộ không cung cấp được mặc dù tôi đang là khách hàng có liên quan trực tiếp. Chưa kể, khi làm hồ sơ vay tôi chỉ được nhân viên tư vấn là mức đóng phí trả trước hạn chỉ bằng 1,6% nhân với số dư nợ còn lại", chị nói.

Chị Tuyền không thấy thỏa đáng với cách giải quyết của ngân hàng. Khi không đồng ý với số phí trả nợ trước hạn quá cao như trên, chị được phía ngân hàng hướng dẫn làm đơn miễn giảm. Sau đó, chị được giảm 50% phí trả nợ trước hạn, tức chỉ còn đóng khoảng 162 triệu đồng. "Quyết định này cũng chỉ được nhân viên truyền đạt bằng miệng chứ không có văn bản nào. Tôi e rằng, với cách làm việc như thế này rất dễ dẫn đến những quyết định cảm tính, tiêu cực", chị chia sẻ.

Không riêng chị Tuyền, các trường hợp chịu khoản phí trả trước hạn cao do không "đàm phán" kỹ trước khi ký hợp đồng khá phổ biến. Chị Thanh Tú ở quận Bình Tân, TP HCM cũng một phen ấm ức khi vay một tỷ đồng thời hạn 10 năm, nhưng mới 7 tháng vì có việc gấp cần phải tất toán hợp đồng để bán căn nhà đang thế chấp, chị bị nhà băng phạt hơn 80 triệu đồng, gần bằng 8% dư nợ gốc còn lại.

Chia sẻ về những trường hợp trên, cán bộ tín dụng một ngân hàng cho rằng, thông thường khi cho vay, các nhà băng đều không cho khách hàng tất toán hợp đồng trong năm đầu tiên kể từ ngày giải ngân. "Có chăng thì chỉ trả một phần nợ gốc, bất đắc dĩ khách phải tất toán hợp đồng thì hai bên cần có sự thoả thuận riêng", ông cho biết.

Từ năm thứ 2 trở đi, theo ông thì khách hàng có quyền tất toán lúc nào cũng được nhưng kèm theo khoản phí phạt trả trước hạn (cũng có ngân hàng miễn giảm cho khách). Tuỳ theo cách tính của mỗi ngân hàng và do sự thoả thuận với khách hàng mà mức phí này sẽ rất khác nhau. "Tại ngân hàng tôi, khi khách tất toán hợp đồng từ năm thứ 2 sẽ chịu mức phí phạt 2,5% trên tổng dư nợ gốc còn lại. Các năm sau đó, tỷ lệ này sẽ giảm xuống", ông nói.

Một chuyên gia kinh tế cho rằng, theo thông lệ quốc tế, việc thu phí trả trước hạn là bình thường và được quy định trong hợp đồng. Ở Việt Nam, việc nơi thu nơi không là tùy thuộc chính sách của mỗi ngân hàng. Có nhà băng cho rằng trong bối cảnh làm ăn khó khăn hiện tại, không thu phí trước hạn là cách họ chia sẻ khó khăn cùng với người vay. Ngược lại, có ngân hàng thu phí để bù đắp lại nguồn thu bị ảnh hưởng do khách hàng tất toán trước hạn.

Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM Nguyễn Hoàng Minh cũng thông tin, trên thực tế, phí trả nợ trước hạn thực chất là biện pháp chế tài vi phạm hợp đồng tín dụng của người vay để bù đắp chi phí trả lãi huy động vốn của tổ chức tín dụng trong thời gian họ sắp xếp đưa số tiền này ra cho vay khách hàng khác. Vì vậy, việc thu phí trả nợ trước hạn của các nhà băng không trái với quy định pháp luật hiện hành.

"Riêng về mức phí phạt, hoàn toàn do sự thoả thuận giữa khách và ngân hàng. Do đó, khi đi vay, khách hàng cần phải đọc kỹ hợp đồng và có những thoả thuận cụ thể trước khi đặt bút ký để tránh bị thiệt thòi", ông Minh khuyến cáo.

(Nguồn: Lệ Chi - http://kinhdoanh.vnexpress.net)

(ST-06/01/2014) Cảnh giác với lãi suất vay mua nhà

Dù lãi suất tiền gửi chỉ còn 7%/năm nhưng không ít khách hàng đang phải trả lãi ngân hàng cho khoản vay mua nhà cao ngất trước đó.

Chị Nguyễn Thị Bảy - ngụ quận 12, Tp.HCM - cho biết cuối năm 2011, chị vay 240 triệu đồng từ một ngân hàng thương mại cổ phần để mua căn hộ chung cư với lãi suất trên 23%/năm. Đến nay, khoản vay được chị trả dần còn 180 triệu đồng và lãi suất phải trả lên đến 18,9%/năm.

Gồng mình trả lãi

Nhiều lần thắc mắc với ngân hàng về mức lãi suất quá cao này, chị Bảy được cán bộ tín dụng chi nhánh cho biết do chưa có quyết định điều chỉnh từ hội sở nên không thể hạ lãi suất cho khoản vay của chị. Trong khi đó, hợp đồng tín dụng ghi rõ lãi suất vay thả nổi theo thị trường. Nếu tính lãi suất tiền gửi theo năm hiện nay khoảng 8%-9%/năm, chênh lệch lãi ngân hàng được hưởng gần 10%/năm. “Mỗi tháng, tôi phải trả 2,7 triệu đồng tiền lãi, nghe có vẻ không nhiều nhưng nếu so với mức lãi suất tiền gửi quả là chóng mặt. Không có tiền tất toán trước hạn, khách hàng nắm dao đằng lưỡi nên đành chịu!” - chị Bảy bức xúc.

Để tránh bị bắt chẹt, đến kỳ điều chỉnh lãi suất, khách hàng cần thông báo cho ngân hàng quyền lợi của mình thay vì è cổ ra trả

Tương tự, anh Nguyễn Duy Phong (nhà ở quận 9, Tp.HCM) cho biết 2 năm trước, anh cũng vay tiền từ một ngân hàng thương mại cổ phần mua căn hộ chung cư. Lãi suất lúc đó là 19%/năm, thay đổi theo thị trường. Gia đình anh phải gồng gánh khoản vay 650 triệu với mức lãi suất 23%/năm. “Nhiều tháng nay, lãi suất đầu vào hạ nhiều nhưng khoản vay của tôi còn 300 triệu đồng vẫn phải trả 17%/năm. Lãi suất tăng thì rất nhanh, 3 tháng điều chỉnh một lần hoặc tăng từng tháng theo thị trường nhưng khi hạ lại quá chậm” - anh Phong than.

Không chịu nổi mức lãi suất cao, cộng thêm vợ chồng anh phải chuyển công tác về tỉnh, anh Phong đành bán căn hộ để tất toán khoản vay ngân hàng với mức lãi suất phạt trả trước hạn là 3% trên dư nợ còn lại.

Nhiều khách hàng của các ngân hàng thương mại cổ phần cũng đang phải trả lãi suất cho khoản vay mua nhà ở mức 15%/năm dù lãi suất tiền gửi thấp hơn rất nhiều. Thông thường, theo hợp đồng tín dụng, mức lãi suất cho vay sẽ được các ngân hàng điều chỉnh theo quý hoặc 6 tháng một lần sao cho phù hợp với lãi suất thị trường. Cán bộ tín dụng của một số ngân hàng thừa nhận mức lãi suất cho vay mua nhà từ 11%-13%/năm chỉ áp dụng với khách hàng mới. Với khách hàng cũ, phải căn cứ vào hợp đồng tín dụng hoặc đến kỳ điều chỉnh. Thậm chí, nhiều khách hàng phản ánh chỉ đến khi thấy lãi suất vay quá cao so với mức bình quân trên thị trường, họ lên tiếng với ngân hàng hoặc làm… đơn cứu xét mới được xem xét giảm.

Nên xem kỹ hợp đồng tín dụng

Theo phân tích của các chuyên gia ngân hàng, khoản vay mua nhà thường có thời gian 10 năm hoặc lâu hơn. Khi đã ký hợp đồng tín dụng, tài sản thế chấp nằm trong tay ngân hàng, khách hàng thường chịu thiệt bởi lãi suất càng cao, ngân hàng càng lợi. TS Nguyễn Văn Thuận, Trưởng Khoa Tài chính Ngân hàng Trường ĐH Mở Tp.HCM, nhận xét: Các khoản vay tiêu dùng ngân hàng được quyền thỏa thuận lãi suất với khách hàng. Trong khi lãi suất đầu vào áp trần, còn đầu ra bỏ ngỏ khiến việc lãi suất thấp chỉ áp dụng cho khách hàng vay mới để thu hút là điều dễ hiểu. Thông thường, lãi suất chênh lệch bình quân giữa huy động - cho vay khoảng 3%-3,5% là ngân hàng đã có lợi , mức vay 17%/năm là quá cao so với mặt bằng hiện nay.

Một chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng nhận xét rằng nhiều gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp chỉ dành cho khách hàng mới, trong khi khách hàng cũ mới là đối tượng cần chăm sóc, đem lại nguồn lợi nhuận thường xuyên cho ngân hàng. Thậm chí, ngân hàng chỉ lo đi “dụ” khách hàng mới vay tiền, trong khi khách hàng cũ lại phải gồng mình trả lãi suất cao. Vì vậy, để tránh tình trạng bị bắt chẹt, khách hàng nên tìm hiểu kỹ hợp đồng tín dụng, đến kỳ điều chỉnh cần thông báo cho ngân hàng quyền lợi của mình thay vì è cổ ra trả lãi.

(Nguồn: NLĐ)